宜兴楼市震撼！2020年梅林地块土拍楼面价破万，总价超10亿

宜兴房价破万元

2020 年 5 月 8 日

5月8日，宜兴梅林地块的土地拍卖彻底震惊了宜兴楼市。隆鑫海建房地产（海门）有限公司最终以总价10.15亿元拿下梅林B05地块，成交价格10663元。此次土地拍卖彻底震撼宜兴房地产市场的原因有两个。首先，宜兴一块总价10亿+的土地被拍卖，还有一点更为关键——宜兴房产价格突破万元！

很多人可能不太理解底价这个词。楼面价是“楼面价”的简称，是指反映在建筑面积上的地价成本。计算公式为：

底价=总地价/（土地面积×最大容积率）

也就是说，梅林B05地块目前没有考虑建设成本、社区绿化成本、开发商营销成本、资金成本和利润等因素。仅土地价格就体现在每平方米的房价上，已超过万元。加上各种成本之后，这块土地未来的房价可想而知。

从房地产的一般定价规则来看，楼盘推出后的销售价格一般为楼面价的两倍左右，如果楼盘定位中高端，价格可能会更贵。由此看来，未来梅林地区房价将进入2万元时代。看来，东街房价5000元的时代还历历在目。也就是说，短短5年的时间，宜兴的房价就完成了从5千到2万的转变。

那么宜兴房价为何如此坚挺，其背后的深层次原因又是什么呢？未来宜兴楼市将走向何方？宜兴房价还会上涨吗？

相信大多数宜兴的朋友对此都非常关心。毕竟可以一天不喝奶茶，但房子却是生活的必需品。那么今天我就来分析一下宜兴房价背后的故事，让大家能够更好的了解宜兴的房价。全面、深入的认识和理解。

一

当地拍卖市场热闹的不只是宜兴

作为苏南重要的县级城市，在长三角一体化、苏锡长一体化的背景下，宜兴楼市步伐始终与周边大城市高度一致。据说三四月份是房地产市场的夏天。 2020年，苏、西常、常州房地产市场的暑期在常州率先拉开。 3月11日，常州武进区湖塘镇一处住宅用地溢价56.74%出让，楼面价14884元。 29号的价格是由宏智发展（香港）有限公司确定的，此时附近的在售楼盘均价只有1.6万左右，楼面价已经接近新房价格，开始一波面粉价格逼近面包价格。至此，随着疫情逐渐消散，苏锡常当地拍卖市场的热闹程度变得难以控制。

4月以来无锡市成交的住宅用地中，除了新吴区洪山一地块楼板价8000+，没有突破1万（说实话，这个地方已经相当偏了）之外，其他地块楼面价均突破1万，最高楼面价17999。虽然无锡楼面价没有超过2万，但这块楼面价17999的地块，最高价格实际上是18000。一旦达到最高底价，就具有竞争力和自有。

什么是竞争性自我可持续性？也就是说，本地拍卖设定了最高价格。在这个价格下，大家不再跟出价最高的人竞争，而是开始与房子卖得少的人竞争。

自有区域内的房屋在70年（即土地的最长使用年限）内不得出售或抵押。换句话说，它们只能出租。一套房子的租金收入可以说是九牛一毛。最终成交的自有面积为9650平方米，以90多平方米的小户型为基础，几乎是100套房屋，而且有近一半的楼房无法出售。虽然最终成交价不到18000，但如果剔除9650平米的自有面积，楼面价已经达到了19000+！

因此，近一个多月来，苏、武、常三地土地市场的火爆程度可见一斑。宜兴土地市场怎能不火爆？宜兴万元地块诞生不到一周，太湖大道片区再次以溢价率71%+的价格成交。虽然8639的底价距离破万元还很远，但超过71%的超高溢价率足以震惊全城。就像原本100元的东西现在要171多元才能买到一样。您认为宜兴土地市场火爆吗？

5月19日，太湖大道片区两块土地拍卖再次启动。可以说人气并没有减退。再次以8000+的底价成交。

5月22日，宜兴土地市场再次硝烟弥漫。宜兴当地房企以9000+的底价和近70%的超高溢价率出售土地。成交底价仅次于美林的“地王”。

东九非核心区地价全面进入8000+甚至9000+时代。未来，在东九新城可能很难找到单价低于15000元/平方米的新房。不过，东九新城核心区的商品房销售单价或许是时候全面进入2万时代了。

宜兴房价2万！你准备好了吗？

二

为何疫情之下楼市依然上涨？

很多人可能还对土地市场这波妖娆火热的表现感到困惑。因为在很多人心目中，疫情→经济低迷→企业困难→收入大幅下降→没人买房→房地产降温→房价下跌，楼市的正确打开方式似乎是这样，但为什么呢？土地拍卖市场反而火了？一场比赛下来，还没有降温的迹象吗？

降息降准宽松货币政策释放大量资金

面对疫情提振经济最常见的做法是降息和降低存款准备金率。降低利率可以降低贷款成本，从而鼓励市场向银行借钱，而降低存款准备金率则可以向市场释放更多资金。 3月15日，美联储突然宣布将利率降至零，并将数千家银行的存款准备金率降至零。甚至有传言称美联储可能实施负利率。

尽管国内降息降准的力度要小得多，但4月20日公布的最新贷款市场报价利率（LPR）报价结果显示，1年期LPR报3.85%，较4月20日下跌20bp。此前，创去年8月改革以来最大单次跌幅； 5年以上品种涨幅为4.65%，较上期下降10个基点。由于市场资金充裕，房地产开发商自然有信心拿地，无形中提振了土地市场。

实体经济受阻，大量资金寻找避风港

楼市是目前老百姓最值得信赖的投资。无论是公司还是个人向银行借款，最常用的抵押品是房地产。在中国，房地产已经成为老百姓最有价值的资产、最值得信赖的资产。

受疫情尤其是国外疫情肆虐的影响，不少以出口为主的外贸行业受到较大影响，不少投资者更倾向于瞄准稳定的房地产市场。

房地产捆绑了大量产业，保住了大量就业岗位。

当前疫情期间，保增长、稳就业成为经济发展的主旋律。表面上看，房地产市场只是单一的商品房市场，但背后却是一条庞大的产业链，从钢筋、水泥等原材料市场到提供大量销售岗位，建设等。

国家统计局官方数据显示，2019年1-12月，全国房地产开发投资132194亿元，房屋建筑面积893821万平方米，商品房销售面积171558万平方米。房地产市场作为一个庞大的产业链，其运行与经济整体表现密切相关。

因此，当前疫情期间，在经济承压的情况下，房地产市场的主旋律恰好是“稳”，根本不是一些人认为的下行趋势。

宜兴房价还会上涨吗？

宜兴房价不是房地产问题而是人口问题

推动宜兴房价上涨的动力有两个。一是人口的绝对增长，二是人口的再城市化。第一点很容易理解。随着人口的增加，对住房的需求也必然增加。毕竟房子是给人住的，只要人口增加，买房的需求就会增加，房价就会上涨。

但宜兴的人口自然增长率和常住人口增量都很小。据《宜兴年鉴2019》显示，宜兴人口也出现负增长（户籍人口）。也就是说，依靠人口的绝对增长来消化房地产，已经不再是宜兴未来的主流。因此，宜兴的房地产主要靠当地人消化房地产。目前推动宜兴房地产市场的主要力量实际上是人口的再城镇化。

这里的再城镇化包括两个方面。一是通过在乡镇街道购房完成城镇化的当地人，为了追求更好的医疗、教育、商业资源设施而在城区购房。一个很直观的点是，目前宜兴市区中小学人满为患，而乡镇中小学却面临生源短缺的问题。

二是老城区住房改善。 “老小”的老城居民正在向城东新城迁移。很直观的一点是，当东集新城二手房挂牌价普遍在15000左右时，一些5公里以内的老新村可能还是挂牌6000，没人会注意到。此外，宜兴学区住房概念不强，教育资源挤压效应不明显，“老、破、小”销售属性十分弱。因此，这两类当地人成为了宜兴房地产市场的主力军。

挑战与机遇

我们先来谈谈挑战。宜兴目前常住流动人口超过20万。但由于宜兴缺乏高端产业，流动人口中高学历人才比例不高。楼市的主要支撑群体仍然是当地人的改善住房。与苏州、无锡、常州等大城市相比，宜兴作为县级市，缺乏人口虹吸效应。与昆山、太仓等上海附近城市相比，宜兴及大城市交通不便。也就是说，宜兴的房子只适合宜兴当地人和居住在宜兴的人。附近的常州、无锡、金坛、溧阳等地的务工人员都不太可能来宜兴购房。

一旦满足了当地居民的再城镇化和改善需求，谁来支撑未来的房价？如果把房子视为商品属性，流动性是一个非常重要的指标。没人接手的房子只能说有价无市。以上是宜兴房地产市场面临的挑战。

我们来谈谈机会。虽然宜兴的楼面价超过1万元，但与无锡、常州近2万元的楼面价相比，还是相形见绌。也就是说，宜兴与无锡、常州的价差还是很大的。而且，目前宜兴2万元的房价只出现在东集梅林等极少数地区，而在无锡、常州，2万元以上的楼盘已经随处可见，3万元甚至4万元的房子也到处都是。

此前，宜兴楼市难以吸引无锡、常州消费者的一个很重要的原因就是交通不便利，城市一体化只是纸上谈兵。

无论是锡宜城际轨道交通S2、繁利大道北延线、昌宜高速公路、义马高速公路、苏锡常南部高速公路、烟辛集昌城际铁路等基础设施项目，将继续带来西夷、昌邑之间的时空距离。例如，繁利大道北延建成后，宜兴东极新城与常州主城区的通勤时间完美融合在40分钟左右。再加上房价的差价以及东集美丽的风景，必然会吸引不少在常州打工的人。人们在宜兴置业定居。

目前，无锡主城区人口超过360万，常州近400万。西邑、昌邑实现一小时都市区后，无疑将为宜兴打开700万以上人口的市场大门，而且是一个购买力较高的市场。未来宜兴楼市的机会可想而知。

随着沪苏湖铁路的建成，宜兴至上海的通勤时间预计将缩短至1小时左右。宜兴这个美妙的山区也将成为上海、南京、杭州等大城市人们5+2居住的首选，也就是说，在宜兴目前交通资源较差的背景下，依托仅靠本地消费群体就使得房价有可能进入2万元时代。随着一大批重点基础设施项目的不断推进，宜兴对外交通特别是与大城市的联系将越来越便捷。与无锡、常州的一体化已经是板上钉钉的事，甚至可以与上海、苏州等地相连。形成一定的城市化意识，宜兴未来房地产市场的消费群体，特别是高消费群体将非常可观。

那么最后一个问题来了？

你打算什么时候买房？

文/大蛋糕